Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.06.2024 по делу № А41−60 667/2021 оставлены без изменения судебные акты, которыми в полном объеме удовлетворены исковые требования ООО УК «СпецКоммунПроект» (управляющая организация, УО) к ООО «ЛОТАН» (застройщик) об устранении недостатков (дефектов) при строительстве многоквартирного дома (также — МКД), взыскании убытков, понесенных в связи с устранением недостатков при строительстве МКД, а также взыскании неустойки за просрочку исполнения судебного акта.
Предмет спора:
1. Управляющая организация, приступив к управлению МКД, выявила недостатки (дефекты) переданного ей в управление МКД.
2. В пределах гарантийного срока УО обратилась к застройщику с требованием устранить выявленные недостатки (дефекты).
3. Застройщик добровольно устранять выявленные недостатки (дефекты) здания отказался, что послужило причиной обращения истца в суд за разрешением спора.
Позиция истца (УО).
Недостатки (дефекты) при строительстве многоквартирного дома выявлены в пределах гарантийного срока, подтверждены экспертным заключением, подготовленным в рамках назначенной по ходатайству УО судебной экспертизы, что свидетельствует об обязанности застройщика компенсировать убытки, понесенные УО в связи с устранением недостатков при строительстве МКД, а также устранить оставшиеся недостатки (дефекты) здания.
Позиция ответчика (застройщика).
Выявленные недостатки (дефекты) в МКД представляют собой либо естественный износ конструкций МКД, либо связаны с ненадлежащей эксплуатацией МКД со стороны предыдущей управляющей организации, за деятельность которой застройщик не отвечает. Выводы судебной экспертизы необоснованны, судебная экспертиза проведена с нарушениями действующего законодательства.
Позиция судов первой, апелляционной и кассационной инстанций.
Недостатки (дефекты) при строительстве многоквартирного дома выявлены в пределах гарантийного срока, подтверждены экспертным заключением.
В заключении экспертизы отражены все сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормативными документами, справочной и методической литературой, которые относятся к объектам обследования. Содержащиеся в экспертном заключении выводы сделаны специалистом, обладающим специальными познаниями в области экспертизы, его профессиональная подготовка и квалификация подтверждены представленными в дело документами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений. С учетом этих обстоятельств заключение экспертизы, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, признано судами допустимым доказательством по делу, соответствующим статье 86 АПК РФ.
Ссылка ответчика на то, что возникновение недостатков (дефектов) объекта, указанных в исковом заявлении, связано с ненадлежащей эксплуатацией либо ненадлежащим ремонтом общего имущества собственников помещений в здании, отклонена судами в связи с отсутствием в материалах дела доказательств, подтверждающих факт ненадлежащей эксплуатации объекта истцом.
Кроме того, суды учли наличие вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москву от 16.09.2022 по делу № А40−39 891/2022, которым установлен факт отсутствия доказательств передачи ООО «Хаусмастер24» в адрес ООО УК «СпецКоммунПроект» технической документации на спорный МКД и иных, связанных с управлением домом документов, включая документы о проведении текущего ремонта здания.
Учитывая то, что ООО «Хаусмастер24» и ООО «Лотан» принадлежат одному бенефициарному владельцу — ПАО «Пик-Специализированный застройщик», суды пришли к выводу, что отказ застройщика от добровольного устранения выявленных недостатков (дефектов) объекта со ссылкой на действия ООО «Хаусмастер24» является злоупотреблением правом.
В связи с тем, что недостатки обнаружены в пределах гарантийного срока, бремя доказывания причин их возникновения, исключающих ответственность подрядчика (застройщика) за дефекты, возлагается на застройщика. Однако соответствующих доказательств в материалы дела он не предоставил.
Результаты проведенной по делу судебной экспертизы в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами позволили судам прийти к выводу о доказанности факта нарушения ответчиком условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, выразившихся в нарушении как качества строительства МКД, так и гарантийных обязательств.
Значение для практики.
Бремя доказывания причин возникновения недостатков (дефектов) здания, исключающих ответственность застройщика, при обнаружении этих недостатков (дефектов) в пределах гарантийного срока лежит на застройщике.
Доводы застройщика о ненадлежащей эксплуатации здания истцом-управляющей организацией должны подтверждаться доказательствами по делу.
При наличии у предыдущей УО и застройщика одного бенифициарного владельца ссылка застройщика на ненадлежащую эксплуатацию либо ненадлежащий ремонт общего имущества собственников помещений в здании предыдущей УО может быть признана злоупотреблением права.
Заблаговременное истребование истцом в судебном порядке технической документации на многоквартирный дом у предыдущей организации может укрепить позицию управляющей организации-истца в споре с застройщиком об устранении недостатков (дефектом) при строительстве МКД, когда застройщик ссылается на ненадлежащую эксплуатацию здания либо ненадлежащий ремонт общего имущества собственников помещений в здании.
#АСМО #судебнаяпрактика #строительство #управлениенедвижимостью
Предмет спора:
1. Управляющая организация, приступив к управлению МКД, выявила недостатки (дефекты) переданного ей в управление МКД.
2. В пределах гарантийного срока УО обратилась к застройщику с требованием устранить выявленные недостатки (дефекты).
3. Застройщик добровольно устранять выявленные недостатки (дефекты) здания отказался, что послужило причиной обращения истца в суд за разрешением спора.
Позиция истца (УО).
Недостатки (дефекты) при строительстве многоквартирного дома выявлены в пределах гарантийного срока, подтверждены экспертным заключением, подготовленным в рамках назначенной по ходатайству УО судебной экспертизы, что свидетельствует об обязанности застройщика компенсировать убытки, понесенные УО в связи с устранением недостатков при строительстве МКД, а также устранить оставшиеся недостатки (дефекты) здания.
Позиция ответчика (застройщика).
Выявленные недостатки (дефекты) в МКД представляют собой либо естественный износ конструкций МКД, либо связаны с ненадлежащей эксплуатацией МКД со стороны предыдущей управляющей организации, за деятельность которой застройщик не отвечает. Выводы судебной экспертизы необоснованны, судебная экспертиза проведена с нарушениями действующего законодательства.
Позиция судов первой, апелляционной и кассационной инстанций.
Недостатки (дефекты) при строительстве многоквартирного дома выявлены в пределах гарантийного срока, подтверждены экспертным заключением.
В заключении экспертизы отражены все сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормативными документами, справочной и методической литературой, которые относятся к объектам обследования. Содержащиеся в экспертном заключении выводы сделаны специалистом, обладающим специальными познаниями в области экспертизы, его профессиональная подготовка и квалификация подтверждены представленными в дело документами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений. С учетом этих обстоятельств заключение экспертизы, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, признано судами допустимым доказательством по делу, соответствующим статье 86 АПК РФ.
Ссылка ответчика на то, что возникновение недостатков (дефектов) объекта, указанных в исковом заявлении, связано с ненадлежащей эксплуатацией либо ненадлежащим ремонтом общего имущества собственников помещений в здании, отклонена судами в связи с отсутствием в материалах дела доказательств, подтверждающих факт ненадлежащей эксплуатации объекта истцом.
Кроме того, суды учли наличие вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москву от 16.09.2022 по делу № А40−39 891/2022, которым установлен факт отсутствия доказательств передачи ООО «Хаусмастер24» в адрес ООО УК «СпецКоммунПроект» технической документации на спорный МКД и иных, связанных с управлением домом документов, включая документы о проведении текущего ремонта здания.
Учитывая то, что ООО «Хаусмастер24» и ООО «Лотан» принадлежат одному бенефициарному владельцу — ПАО «Пик-Специализированный застройщик», суды пришли к выводу, что отказ застройщика от добровольного устранения выявленных недостатков (дефектов) объекта со ссылкой на действия ООО «Хаусмастер24» является злоупотреблением правом.
В связи с тем, что недостатки обнаружены в пределах гарантийного срока, бремя доказывания причин их возникновения, исключающих ответственность подрядчика (застройщика) за дефекты, возлагается на застройщика. Однако соответствующих доказательств в материалы дела он не предоставил.
Результаты проведенной по делу судебной экспертизы в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами позволили судам прийти к выводу о доказанности факта нарушения ответчиком условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, выразившихся в нарушении как качества строительства МКД, так и гарантийных обязательств.
Значение для практики.
Бремя доказывания причин возникновения недостатков (дефектов) здания, исключающих ответственность застройщика, при обнаружении этих недостатков (дефектов) в пределах гарантийного срока лежит на застройщике.
Доводы застройщика о ненадлежащей эксплуатации здания истцом-управляющей организацией должны подтверждаться доказательствами по делу.
При наличии у предыдущей УО и застройщика одного бенифициарного владельца ссылка застройщика на ненадлежащую эксплуатацию либо ненадлежащий ремонт общего имущества собственников помещений в здании предыдущей УО может быть признана злоупотреблением права.
Заблаговременное истребование истцом в судебном порядке технической документации на многоквартирный дом у предыдущей организации может укрепить позицию управляющей организации-истца в споре с застройщиком об устранении недостатков (дефектом) при строительстве МКД, когда застройщик ссылается на ненадлежащую эксплуатацию здания либо ненадлежащий ремонт общего имущества собственников помещений в здании.
#АСМО #судебнаяпрактика #строительство #управлениенедвижимостью